전세 계약갱신청구권 연장 거부 및 그에 따른 입증 책임

일반적으로 전세와 월세의 계약 존속 기간은 2년입니다. 집 주인의 횡포를 막기 위해 그리고 임차인의 주거 안정으 ㄹ위해서 2년 연장제도가 시행되고 있습니다. 약 4년간은 거주할 수 있게 되어 있습니다. 하지만 집주인이 2년 연장을 거부하면 어떻게 되는지 이번에는 알아보도록 하겠습니다.

 

최근 부동산 시장의 시끌벅적한 변화로 인해 이에 대한 분쟁 사례가 끊이지 않고 있습니다. 법 조항과 최근 대법원 판례를 예로 들었습니다.

 

계약갱신청구권의 의미 및 그 적용방법

임차인이 2년의 임대차 기간 동안 1회 연장을 신청할 수 있는 권리입니다. 임차인이 주도권을 가지므로 임대인은 정당한 이유 없이 거절할 수 없습니다. 주거 안정을 위해 만들어진 주택임대차보호법의 주요 내용이기 때문입니다.

 

임대인은 임대기간 만료 6~2개월 전에 유선, 서면 등으로 통지하여야 하며, 통지절차 없이는 이를 인정하지 않습니다(즉시갱신 X)

연장 계약서를 써야 하나요?

절차가 있기 때문에 사람들이 계약서를 궁금해 하는데, 금액이 예전과 같다면 첫 번째 계약 특약에 2년 연장 계약서를 작성해서 서로 도장을 찍습니다. 단, 부동산 중개인의 도움이 필요하거나 깔끔하게 다시 쓰고 싶을 때는 계약서를 새로 작성할 수 있습니다. 수수료가 발생할 수 있습니다.

 

재계약 시 보증금액 증가율? 5% 이내.

 

그런데 고금리로 인해 부동산 시장이 하강 곡선을 그리고 있어 감면을 요구하는 경우도 있습니다. 지인이 2021년 9월 아파트 반전세에 입주했는데(항창부동산 붐) 이사를 가겠다고 하자 집주인이 보증금을 일부 감면해주겠다고 해 2년간 연장해줬습니다.

 

계약갱신청구권이 거절할 수 있는 경우.

세입자 월세 2개월 이상 연체. (전체 보기) 임대인의 동의 없이 재임대(구)한 경우.

고의로 주택을 파손 또는 멸실한 경우.

상호 합의에 의하여 보상이 체결된 경우.

 

즉, 임차인의 과실이 있다면 임대인(임차인)이 계약을 연장하지 않더라도 법적으로 문제가 없다는 것입니다. 계약을 계속하지 않는 명백한 사유이기 때문입니다.

 

하지만 집주인을 보호하기 위한 특별한 경우가 있습니다.

집주인이 해당 주택에 거주해야 하는 정당한 이유는 '실거주, 자녀교육, 부모부양 등'과 같이 불가피하게 해당 주택에 거주해야 하는 경우 때문입니다. 집주인을 보호해야 하기 때문입니다. 이런 상황에서 세입자에게 문제가 없는데도 2년 연장은 불가능합니다.

 

계약갱신청구권의 연장거부의 증명.

2023년 12월 대법원 판결이 나왔습니다. 집주인이 실거주를 이유로 임차인의 계약 연장을 거부하면 말입니다. '실거주 여부를 증명해야 한다'는 건데, 명분이 없으면 연장을 거부할 수 없습니다.

 

 

요약하면 다음과 같습니다.

임대인 : 영업부진으로 인한 임차인의 주택 거주 통지.

임차인 : 2년 연장계약 갱신요구권 행사 증빙자료 송부.

집주인: 노부모님이 갱신을 거부하면서 거주할 계획이라고 주장합니다.

 

1심과 2심에서는 임대인의 주장이 인정되었으나, 3심(대법원)은 다음과 같은 이유로 이를 기각하였습니다.

 

처음부터 실거주(이사·자녀 교육을 위한 전입절차)를 준비하지 않은 것도 문제라고 생각했고, 이후 노부모님이 입주를 계획했다며 말을 바꿨습니다.

 

집주인의 주거 상황과 집주인 가족의 주거 환경.

 

그가 어떻게 현실에서 살고 싶어하게 되었는지.

 

갱신요구 거절 전후 임대인의 지위.

 

이 판결을 통해 임대인의 실거주에 대한 입증책임과 관련된 구체적인 기준과 판단방법을 제시하였습니다. 임차인과 임대인의 권리 주장이 충돌할 경우 임대인은 명확한 이유를 입증해야 한다는 것으로 요약할 수 있습니다. 결국 임대차보호법의 목적이기 때문입니다.

결국 문제는 주택 시장의 변화입니다.

전세가와 집값이 크게 바뀌면 전세를 2년 연장하는 것을 심각하게 고려해야 합니다. 현재 주거 상태는 당장 2년이 보장되지만, 2년 뒤에는 어떻게 할지 고민해야 합니다. 보증금을 받고 더 좋은 집에서 살 수 있는 환경인지 살펴봐야 하기 때문입니다.

 

물론 이사도 일상적인 일이 아닙니다. 각종 비용과 새로운 적응이 쉽지 않고, 생활환경(직장, 교육 등)의 변화도 많기 때문입니다. 먼 곳으로 이사를 가면 아이가 있으면 학교와 학원을 모두 바꿔야 합니다. 이런저런 면에서 입주자 입장에서는 고려해야 할 점이 많습니다.