부동산 경기 전망에 대한 중요성과 서울 집값 예측

서울에서 회사를 다니면서 가장 먼저 꿈꾸는 것은 아무래도 서울내에 내집마련입니다. 부동산 시장에 대한 조사를 계속하면 할수록 어렵다고 느끼게 됩니다. 그래도 요즈음에는 부동산 집값 하락에 대해서 많은 이야기들이 나오고 있습니다. 그래서 오늘은 부동산 시장 전망이 서울 아파트의 집값 하락세를 지속할 가능성이 높은 이유에 대해 말씀드리겠습니다.

우선 정신없이 오르던 집값이 주춤하고 있습니다. 상승률이 둔화되고 가격이 하락하는 부분도 있습니다.

 

사람들이 묻습니다. 집값이 정말 떨어질까요?

질문을 하지만 사람들은 답이 무엇이든 마음을 바꾸려 하지 않습니다. 솔직히 답은 이미 정해져 있습니다.

출처 : 네이버뉴스

부동산 시장에 대한 국민들의 전망

집을 가진 사람들은 집값이 절대로 떨어질 수 없다고 생각합니다. 반면에, 집이 없는 사람들은 집값이 떨어질 수도 있고, 떨어져야 한다고 생각합니다. 마음의 답이 정해진 그런 상황에서 집값을 예측하는 것이 의미가 있을까요?

 

부동산 전망 여론조사의 모순

여론조사를 해보면 어떨까요? '집값에 대해 어떻게 생각하세요? 1위는 오르고 2위는 떨어집니다.' 주택 소유의 선택이 그 선택에 의해 결정된다고 가정했을 때, 여론조사의 결론은 쉽게 예측할 수 있습니다. 물론, 조사 결과는 1위에서 높을 것입니다. 국내에서 주택을 보유한 가구가 60% 이상이기 때문입니다. 주택을 보유한 가구가 많아지면서 집값이 오르길 바라는 사람들이 더 많아질 것으로 예상됩니다.

 

바람은 자연스럽게 조망권으로 이어집니다. 오르락내리락 하는 사람들 시장에서 전문가들의 활동은 예상외로 드문 일입니다. 다수의 여론에 따라, 여러분은 "집값은 계속 오르고 있습니다. 여러분이 떨어져도, 그들은 올라갑니다. 결국, 그들은 올라갑니다. 그들은 언젠가 오를 것입니다"라고 말할 수 있습니다. 사실, 주장에 따라 데이터를 찾고 분석하는 것은 어렵지 않습니다. 반면에, "떨어질 거예요. 떨어질 거예요. 엄청난 추락이 될 거예요." 소수 의견이지만 맞다면 40%의 지지를 받아 스타로 거듭날 수 있습니다. 집값이 떨어지고 있다는 주장을 뒷받침하는 수많은 자료를 찾을 수 있습니다.

그래도 부동산 시장의 전망이 중요합니다

우선 미래는 각각의 상황과 바람과 상관없이 결정됩니다. 하지만 원하는 대로 결정되지는 않습니다. 이대로 진행됐다면 운이 좋았을 뿐입니다. 집값도 마찬가지입니다. 아무리 간절히 원한다고 해도 집값이 마음대로 움직이는 것은 아닙니다. 미래 전망에 따라 행동하는 것도 중요합니다. 주택 구입을 미루거나 집을 사는 데는 전망이 기본이 돼야 합니다. 집을 팔아야 하는 경우도 마찬가지입니다. 행동하지 않으면 전망이 무엇이든, 누가 뭐라고 하든 상관없습니다. 어떤 선택이든 결정하고 행동해야 하기 때문에 전망이 필요합니다.

부동산 전망의 첫 번째 단계는 객관화입니다

어떻게 접근해야 할까요? 우선, 여러분은 집이 있거나 아직 집이 없다는 것을 잊어야 합니다. 서울 아파트 가격 하락 예상 서울 주택 수요가 줄고 있습니다. 가격 상승과 대출 규제, 금리 인상 등으로 주택 수요 감소는 계속될 것으로 보입니다. 집을 살 수 있는 사람이 줄어든 상황에서 매매 물량이 늘어나면 가격 하락 폭이 클 수 있습니다. 정권에 따라 매물의 양이 달라질 수 있다는 말을 많이 합니다. 하지만 정책 변화가 매물을 결정하는 근본적인 요인은 아닙니다.

예상 수익률이 매물의 양을 결정합니다.

서울 주택 수요가 줄어들면 가격 상승률이 둔화되고 투자자들의 기대수익률이 하락합니다. 그렇다면 보유보다는 매도를 선택하는 것이 유리할 수 있기 때문에 매매 물량이 늘어날 수밖에 없습니다. 매매 물량이 늘어나면 주택 가격이 하락합니다. 주택 가격이 하락하면 추가 하락을 예상해 수요가 더 감소합니다.

 

주택 가격 하락, 아파트 하락의 영향 서울 아파트 가격 하락은 부동산 시장뿐만 아니라 여러 가지 문제를 야기합니다.

 

첫 번째는 하우스 푸어의 증가입니다.

하우스 푸어는 주택담보대출에서 원리금을 차감한 실질가처분소득이 매우 낮아 가계 유지에 어려움을 겪는 계층을 말합니다. 2010년 초, 이들은 이미 하우스 푸어 양산을 경험했습니다. 당시 하우스 푸어로 분류되는 인구는 약 108만 가구, 374만 명에 달했습니다. 주로 수도권에 거주하며 아파트를 보유한 30~40대 중산층이 있었습니다. 이들은 평균 가처분 소득이 246만 원이었고, 102만 원을 주택 대출 원리금 상환에 사용하여 소득의 42%를 주택 대출에 사용했습니다. 하우스 푸어가 증가하면서 민간 소비가 크게 위축되었습니다. 2010년대 초반 민간 소비 증가율은 경제 성장률보다 낮은 수준을 지속했습니다. 이처럼 국내 경기가 위축되는 양상을 보였습니다.

주택 가격의 하락 폭은 국내 경기의 위축을 넘어 경기침체로 확대될 가능성이 높습니다.

일본은 이미 1980년대 부동산 거품이 꺼지면서 장기적인 경기침체를 경험했습니다. 당시 일본은 부동산 붐 시기에 자산가치와 함께 부채가 급증했습니다. 반면 부동산 가격이 하락하면 자산 가치는 떨어지지만 부채는 줄어들지 않습니다. 대부분의 사람들은 집을 빌려서 구입합니다. 집값이 하락해도 대출은 줄어들지 않습니다. 집값이 떨어졌으니 고객이 조금만 덜 갚아도 된다는 은행은 없습니다. 부동산 가격이 경기와 직결되는 이유입니다.

 

집값 하락은 미분양 아파트 증가로도 이어집니다. 미분양 아파트는 건설사의 관리를 어렵게 하고 재고 물량을 싸게 팔 수밖에 없는 상황으로 이어집니다.

최근 대구에서 미분양이 늘면서 건설사들이 고육지책으로 잃어버린 각종 특혜를 제공하고 있습니다. 계약금 비율을 낮추고 분양 후 계약을 해지하려면 위약금 없이 계약금을 돌려주고 계약금 이자는 건설사가 돌려주는 전액 계약금 보장 제도가 등장했습니다.

2010년 초 미분양이 크게 늘었을 때는 우선 단돈 1000만 원이면 살 수 있는 아파트가 많았습니다. 이런 미분양 아파트는 또 다른 집값 하락을 유발할 수 있습니다. 집값이 떨어지면 하우스 푸어, 역전세, 깡통전세, 미분양 등의 문제가 발생해 또 다른 집값 하락으로 이어집니다. 가격 상승이 또 다른 상승에 기여했듯이 하락의 시작은 또 다른 하락으로 이어집니다. 신념이 강할수록 자산시장에서 더 큰 피해를 입게 됩니다.